신탁 공매 절차와 수의계약 완벽 가이드

📋 목차

• 신탁 공매 사이트 정보
• 신탁 공매의 수의계약 방식
• 신탁 공매 절차 안내
• 일반 공매와의 차이점
• 신탁 공매에서의 배당 구조
• FAQ

신탁 공매는 부동산 담보 신탁이 체결된 자산에 대해 신탁회사가 공매 방식으로 매각하는 절차를 말해요. 이는 법원 경매나 한국자산관리공사 공매와는 조금 다른 독립된 형태의 매각 방식이죠. 부실채권이나 미회수 자산을 신속하게 처리하기 위한 수단으로 많이 활용돼요.

 

특히 부동산 시장에서는 수익형 자산이나 개발 예정 부지 등을 확보할 때 신탁 공매가 매력적인 선택지가 될 수 있어요. 일반 공매보다 절차가 간단하고, 일정 조건 하에서는 수의계약도 가능해 다양한 투자 전략이 가능하답니다.

신탁 공매 사이트 정보 🌐

신탁 공매는 일반적인 공공기관 사이트가 아닌, 신탁회사가 직접 운영하거나 전문 위탁사 플랫폼을 통해 진행돼요. 대표적으로 많이 활용되는 곳은 코리아신탁, 한국토지신탁, 하나자산신탁 등에서 운영하는 '신탁공매 전용 사이트'예요.

 

이 외에도 부동산 정보 포털인 온비드(ONBID)에서도 일부 신탁 공매 물건이 게시되긴 하지만, 실제 매각은 개별 위탁사를 통해 이뤄지는 경우가 많아요. 따라서 각 신탁사의 사이트를 직접 방문해 보는 게 중요해요.

 

매각공고는 '신탁 공매 공고', '수의계약 진행 물건', '입찰예정물건' 등으로 구분되어 안내돼요. 이들 사이트에서는 입찰서 양식, 물건 설명서, 권리관계 조사서까지 상세히 제공되고 있어요.

 

📌 주요 신탁 공매 사이트 안내표 🗂️

운영사	사이트 주소	특징
코리아신탁	ktrust.co.kr	입찰물건 실시간 확인 가능
하나자산신탁	hanatrust.co.kr	전화문의 통해 수의계약 가능
온비드	onsbid.co.kr	국가 공공물건과 혼합 공매 진행

 

신탁 공매의 수의계약 방식 📝

신탁 공매의 가장 큰 특징 중 하나는 수의계약이 가능하다는 점이에요. 법원 경매와 달리 입찰이 유찰되었을 경우, 신탁회사는 특정 조건 하에 수의계약을 체결할 수 있어요. 이게 바로 투자자들에게 매력적인 이유 중 하나죠.

 

수의계약은 입찰 없이도 정해진 가격 또는 협의된 가격에 거래가 성사될 수 있기 때문에, 경쟁률 부담이 적고 빠르게 매입할 수 있다는 장점이 있어요. 다만 해당 물건이 이미 일정 횟수 유찰되었거나, 매각 목적이 긴급 회수일 때만 가능해요.

 

보통 신탁회사의 담당자와 직접 연락해 수의계약 협의를 진행하게 돼요. 전화나 이메일로 의향을 밝히고, 제안서 또는 구매신청서를 제출한 뒤 내부 심사를 거쳐 확정돼요. 협의 후 계약 체결까지는 비교적 빠르게 진행되는 편이에요.

📃 수의계약 주요 조건 정리표 🧾

항목	내용
가능 시점	1회 이상 유찰 후 또는 내부 필요시
협의 대상	신탁회사 담당자
계약 절차	구매의향 → 제안서 제출 → 심사 → 계약
장점	입찰 경쟁 없음, 빠른 계약 가능

 

신탁 공매 절차 안내 🧭

신탁 공매는 통상적인 법원 경매보다 간단하면서도 효율적인 절차를 갖고 있어요. 가장 큰 특징은 신속한 진행이 가능하다는 점이에요. 통상적으로 2~3주 내 매각이 완료되기도 해요.

 

첫 번째 단계는 신탁회사의 공매 공고 확인이에요. 공고에는 매각 대상, 감정가, 입찰 방식, 입찰일정, 계약조건 등이 상세히 안내돼요. 투자자는 이를 기반으로 현장조사나 서류 검토를 진행해요.

 

두 번째는 입찰서 제출 및 보증금 납부예요. 전자입찰 또는 방문입찰 방식으로 입찰이 진행되며, 보통 낙찰가의 10% 수준의 입찰보증금을 요구해요. 낙찰 시 계약 체결과 잔금 납부로 이어지죠.

 

세 번째는 낙찰자 선정 및 계약 체결이에요. 낙찰자는 정해진 기한 내 계약을 체결하고 잔금을 납부하면 소유권 이전 절차가 시작돼요. 이후 명도나 권리 인수 여부는 계약 내용에 따라 달라져요.

📝 신탁 공매 진행 절차 요약표 📋

단계	설명
1. 공고 확인	물건 정보와 입찰 일정 확인
2. 입찰 신청	입찰서 작성 및 보증금 납부
3. 낙찰 및 계약	낙찰 후 계약 체결, 잔금 납부
4. 소유권 이전	등기 및 명도 처리

 

일반 공매와의 차이점 ⚖️

신탁 공매와 일반 공매는 모두 부동산을 매각하는 방식이지만, 절차와 운영 주체, 법적 근거에서 큰 차이를 보여요. 일반 공매는 한국자산관리공사(온비드) 또는 법원 경매 방식으로 진행되며, 법적 절차에 따라 강제집행되는 경우가 많아요.

 

반면 신탁 공매는 채권 회수를 위해 신탁회사가 자산을 임의로 처분하는 형식이에요. 법원의 관여가 없고, 상대적으로 절차가 빠르고 유연해요. 수의계약도 가능한 점은 신탁 공매만의 특별한 장점이에요.

 

소유권 이전 또한 차이가 있어요. 법원 공매는 대금 완납 후 법원의 매각허가결정을 받아야 하지만, 신탁 공매는 계약과 동시에 소유권 이전이 가능하고, 등기 절차도 간소화되어 있어요. 그래서 투자자 입장에서는 시간과 리스크를 줄일 수 있죠.

 

🔍 신탁 공매 vs 일반 공매 비교표 📑

항목	신탁 공매	일반 공매
주체	신탁회사	법원/공공기관
절차	간단, 수의계약 가능	복잡, 강제집행 기반
소유권 이전	계약 즉시 이전 가능	법원 허가 후 이전
명도	계약 조건에 따라 협의	법원 절차에 따름

 

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신탁 공매에서의 배당 구조 💰

신탁 공매에서 발생한 매각 대금은 신탁회사를 통해 우선 배분되며, 채권자들의 권리순위에 따라 정해진 방식으로 배당돼요. 법원 경매와 달리 '신탁계약'이 우선이기 때문에 배당 구조가 좀 더 단순하고 예측 가능해요.

 

가장 먼저 신탁회사는 매각비용과 수수료를 공제한 뒤, 수익자(보통 채권자)에게 매각 금액을 배분해요. 신탁회사 명의로 소유권이 등기되어 있기 때문에, 해당 자산에 대해 우선 변제권을 행사할 수 있는 구조랍니다.

 

근저당권자, 임차인 등 다른 권리자는 신탁계약 후 순위이거나 등기되지 않은 권리일 경우 배당에서 제외되거나 순위가 밀려요. 그래서 투자자는 등기부등본과 신탁원부를 꼭 확인해야 하고, 무권리 점유자 여부를 체크하는 것이 중요해요.

 

📊 신탁 공매 배당 순위 예시표 📉

순위	대상	배당 여부
1순위	신탁 수익자(담보권자)	전액 배당
2순위	기타 근저당권자	남은 금액에 한해 배당
3순위	전세권자/임차인	일부 배당 또는 없음
4순위	소유자 잔여재산	있을 경우 반환

 

FAQ

Q1. 신탁 공매는 개인도 참여할 수 있나요?

A1. 네, 개인도 입찰 참여가 가능해요. 일부 사이트는 회원가입이나 본인확인 절차가 필요할 수 있어요.

Q2. 신탁 공매 물건은 온비드에서 모두 볼 수 있나요?

A2. 일부 물건만 올라오고, 대부분은 개별 신탁회사 홈페이지에서 확인해야 해요.

Q3. 신탁 공매는 안전한가요?

A3. 비교적 안전한 편이지만, 권리관계 조사와 현장답사는 필수예요. 무권리 점유자 여부도 꼭 확인하세요.

Q4. 수의계약으로 구매하려면 어떻게 하나요?

A4. 입찰 유찰 후 신탁회사 담당자와 직접 협의해 제안서를 제출하는 방식이에요.

Q5. 신탁 공매는 명도 책임이 있나요?

A5. 계약서에 따라 달라요. 일부는 신탁회사가 명도까지 완료해 주지만, 대부분은 낙찰자가 직접 진행해야 해요.

Q6. 신탁 공매에도 감정평가가 있나요?

A6. 네, 전문 감정평가를 통해 시세 기준으로 매각가가 책정돼요. 감정평가서 열람도 가능해요.

Q7. 낙찰 후 계약 파기가 가능한가요?

A7. 아니요, 낙찰 후 계약을 파기하면 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있어요.

Q8. 신탁 공매와 법원 경매 중 뭐가 더 유리할까요?

A8. 투자 목적과 성향에 따라 달라요. 신속한 매입과 수의계약을 원한다면 신탁 공매가 유리해요.